در شرایط فعلی اقتصاد ایران، سرمایه گذار حرفه ای چگونه تصمیم می گیرد؟

اولین اصل این است که تصمیم سرمایه‌گذاری بدون سناریو معنا ندارد. الان هر کسی می‌خواهد طلا بخرد، نقره بخرد، تتر بگیرد، بیت‌کوین بگیرد، ملک بخرد یا حتی خودرو بخرد، باید دو آینده را برای خودش متصور باشد.

• سناریوی اول : توافق سیاسی و کاهش تنش‌ها.
• سناریوی دوم : عدم توافق یا توافق موقت و بازگشت تنش‌ها و تشدید فشار اقتصادی.

ما نیازی به تحلیل سیاسی نداریم؛ همین دو حالت برای تصمیم مالی کافی است. حالا یک سرمایه‌گذار که می‌خواهد امروز ملک بخرد باید از خودش بپرسد:

 اگر توافق شود، بازده این ملک در کوتاه‌مدت چقدر است؟ اگر توافق نشود و ریسک‌ها بالا برود، این ملک چه عملکردی دارد؟

مشکل اینجاست که بخشی از بازار الان هیجانی رفتار می‌کند. موجی در خودرو و مسکن شکل گرفته، اما خیلی‌ها بدون مقایسه بازده واقعی وارد شده‌اند. قبلاً هم گفته شد که مسکن و خودرو از طلا و دلار جا مانده بودند و طبیعی بود که یک موج اصلاحی بگیرند. از ابتدای آذر حرکت مسکن شروع شد، در دی سرعت گرفت و تا بهمن ادامه داشت. اما بازدهی آن نسبت به طلا همچنان کمتر بوده است.

حالا سوال اصلی این است : کسی که امروز ملک را با قیمت پر می‌خرد، دقیقاً روی کدام سناریو حساب کرده؟

• اگر توافق شود، تجربه برجام نشان می‌دهد مسکن وارد رکود معاملاتی می‌شود. رشد اسمی ممکن است داشته باشد، اما بازده واقعی پایین خواهد بود.
• اگر توافق نشود و تنش بالا برود، دارایی‌های نقدشونده و دلاری سریع‌تر واکنش نشان می‌دهند. ملک نقدشوندگی پایین‌تری دارد و سرعت واکنش آن کمتر است.

در مورد خودرو هم همین منطق برقرار است، خودروی 5.5 میلیاردی اگر 6 میلیارد شود، حدود 10٪ سود داده، اما اگر طلا در همان بازه 25٪ رشد کند، شما از بازار عقب مانده‌اید. ضمن اینکه خودرو هزینه نقل‌وانتقال و ریسک افت نقدشوندگی هم دارد
این به معنی رد کامل خرید ملک یا خودرو نیست، خرید ملک در این شرایط برای دو گروه منطقی‌تر است:

• گروه اول : خریداران مصرفی، کسانی که می‌خواهند از مستأجری خارج شوند. این تصمیم صرفاً اقتصادی نیست و قابل دفاع است.
• گروه دوم: سرمایه‌گذارانی که وزن دارایی‌های دلاری در سبدشان بیش از حد بالا رفته است، اگر طلا، نقره، ارز و کریپتو بخش عمده سبد را تشکیل داده، ورود بخشی از سرمایه به ملک برای متعادل‌سازی منطقی است.

اما نکته مهم این است که فقط ملکی جذاب است که زیر ارزش ذاتی معامله شود، یعنی قیمت پیشنهادی فروشنده کمتر یا حداقل برابر با ارزش زمین به‌علاوه هزینه ساخت واقعی باشد، در بازار کم‌نقدینگی، چنین فرصت‌هایی وجود دارد، چه در مزایده‌ها، چه در فروش‌های نقدی فوری.

حالا برویم سراغ بررسی طلا :

تا وقتی ابهام سیاسی بالاست، طلا و دلار وارد فاز نوسانی می‌شوند، نوسان بالا به معنی رشد خطی نیست، بلکه رفت‌وبرگشت‌های شدید است، طلا در این شرایط ابزار سودگیری کوتاه‌مدت نیست؛ بلکه بیمه سبد سرمایه است.
سرمایه‌گذار حرفه‌ای طلا را با هدف پوشش ریسک نگه می‌دارد، نه صرفاً برای تارگت قیمتی، در چنین فضایی، نگه داشتن بخشی قابل توجه از سبد در دارایی‌های وابسته به دلار منطقی است. در بازار ایران یک مزیت هم وجود دارد : گاهی صندوق‌های طلا با حباب منفی 7٪ تا 10٪ معامله می‌شوند، این یعنی خرید زیر ارزش ذاتی، که یک مزیت ساختاری محسوب می‌شود.

اما یک اشتباه رایج را هم باید بگویم، خیلی‌ها با نگاه تک‌سناریویی وارد بازار می‌شوند، یا فکر می‌کنند الان فقط وقت ملک است، یا فقط وقت طلاست. این نگاه در بلند مدت آسیب‌زننده است. سرمایه‌گذاری حرفه‌ای یعنی مدیریت وزن سبد، نه شرط‌بندی روی یک بازار، یعنی اصلاح سبد در اصلاح‌های قیمتی، یعنی توزیع ریسک.

جمع‌بندی نهایی این است که مسئله اصلی پیش‌بینی آینده نیست بلکه مسئله این است که اگر هر کدام از دو سناریو اتفاق افتاد، سبد شما ضربه سنگین نخورد این یعنی تنوع دارایی، پرهیز از خرید در قیمت‌های پر، و تصمیم‌گیری بدون هیجان.